2030 Group Canada

Pourquoi le moment est venu de tokeniser l’immobilier commercial

Cet article a été publié en anglais et a été traduit en français.

Les investisseurs avisés dans l’immobilier commercial (CRE) ne parient pas sur l’appréciation de la valeur des biens. Ils achètent des propriétés en se basant sur le bon sens, c’est-à-dire sur le fait que l’immeuble générera plus de revenus que ce qu’il en coûte pour le posséder.

Cependant, le coronavirus a créé une incertitude matérielle sur la valeur des biens immobiliers dans le monde entier. Les défauts de paiement des loyers, les fermetures d’entreprises et l’augmentation des taux d’inoccupation constituent une préoccupation très réelle pour les propriétaires et les promoteurs immobiliers qui se retrouvent débordés.

Et ceux qui ont investi dans de nombreux fonds immobiliers, négociés quotidiennement sur les marchés financiers, se sont retrouvés “bloqués” et incapables de vendre leurs positions après que les retombées économiques de la pandémie de coronavirus ont jeté le doute sur la valeur de leurs propriétés sous-jacentes.

Nous vivons une période sans précédent et, alors que l’impact immédiat continue à se faire sentir, les investisseurs avisés évaluent déjà l’impact à long terme de la crise.

Au Groupe 2030, nous pensons que la pandémie va transformer l’industrie de l’immobilier commercial de deux façons brutales :

1.           « Briques et mortier » physiques – le paysage géographique évolue en fonction des besoins changeants en matière de propriété, alimentés par le commerce électronique et la flexibilité du travail (par exemple, du commerce de détail à l’industrie).

2.           Financier – avec l’introduction de nouveaux instruments financiers qui suppriment les barrières à l’investissement et ouvrent la porte à de nouveaux types d’investisseurs, améliorent la transparence, augmentent la liquidité de cette catégorie d’actifs traditionnellement non-liquides et créent un nouveau flux de revenus précieux pour les propriétaires de biens immobiliers.

Transformation de la propriété physique

L’impact de la pandémie dans l’immédiat est clair et, bien que dans des circonstances exceptionnelles, comme l’environnement actuel, il soit difficile d’envisager les répercussions à plus long terme, l’héritage qu’aura laissé le coronavirus pourrait être transformationnel.

Prenons des bureaux, des commerces et des industries :

Bureaux

La plupart des employés de bureau travaillant à domicile pour aider à limiter la propagation de l’infection, nos bureaux sont devenus nos maisons avec nos bureaux qui prennent la poussière.

À court terme, les plans de développement des bureaux risquent d’être interrompus ou considérablement ralentis, car les entreprises évaluent rapidement leurs besoins au fur et à mesure que l’impact de la pandémie se fait sentir.

Je suis intéressé de voir les résultats du deuxième et troisième trimestre pour ceux qui ont pu mettre en œuvre un modèle de travail à domicile, tant sur le plan financier que sur celui de la productivité.

Cela pourrait influencer les futurs modèles d’entreprise opérationnels et pourrait entraîner une réduction des besoins en espace de bureau.

Vente au détail

La chute des valeurs dans le secteur du commerce de détail est une préoccupation croissante. Avant la pandémie, le commerce de détail était bien sûr confronté à un environnement difficile, en raison de la hausse des coûts et des changements dans les habitudes d’achat des consommateurs.

Malgré une série constante de faillites de détaillants (y compris des restaurants et des bars), la situation s’est accélérée ces dernières semaines, les magasins non essentiels étant contraints de fermer indéfiniment partout dans le monde.

Les seuls gagnants sont ceux qui disposent de solides plateformes numériques.

Industriel

Traditionnellement peut-être le moins attractif des secteurs de l’immobilier commercial, comprenant les entrepôts, les installations de fabrication, la réfrigération, le stockage et les centres de données, l’industrie est maintenant un secteur en pleine croissance.

Il serait l’un des secteurs les plus performants de la pandémie, notamment en ce qui concerne les entreprises de commerce électronique, puisque les consommateurs se comptent par millions.

La demande de stockage pour ces entreprises va sans aucun doute continuer à croître. En particulier dans les zones plus densément peuplées, également connues sous le nom de lieux de livraison du “dernier kilomètre”, et potentiellement au sain-même des rues principales.

Transformation financière

Bien qu’il soit généralement à haut rendement, l’immobilier souffre d’un manque de liquidité, de transparence, de coûts de transaction élevés, de délais d’exécution et, dans le cas des biens commerciaux, d’un accès restreint aux investisseurs.

Les performances de l’immobilier, tant commercial que résidentiel, peuvent être difficiles à évaluer, car de nombreuses transactions sont privées et, par conséquent, les informations financières fiables, sûres et faciles d’accès sont rares.

C’est donc un candidat idéal pour l’innovation financière numérique.

Tout d’abord, voyons rapidement comment vous pouvez investir dans l’immobilier commercial aujourd’hui.

Investissements directs

  • Achat – un bâtiment physique mais qui nécessite un capital important (et/ou un financement hybride capital/mezzanine) au départ (30-40% combinés) et le processus d’achat/vente est long, lent et coûteux.
  • Plates-formes d’investissement en ligne – mettre en relation les investisseurs qui cherchent à financer des projets avec les développeurs

Investissements indirects

  • Stocks de biens immobiliers – Les grands promoteurs et conseillers immobiliers sont cotés sur les principales bourses, mais comme toute action, ils sont touchés par la chute des cours des actions.
  • REITs – Appelés en France Les sociétés d’investissement immobilier cotées, ou foncières. Certains investissent directement dans des biens immobiliers, en percevant des revenus locatifs et des frais de gestion. D’autres investissent dans la dette immobilière, par exemple dans des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. Certaines sociétés de placement immobilier se négocient en bourse comme des actions.
  • ETFs – En Europe, les ETF (autrement appelés « trackers ») fonctionnent selon la réglementation des OPCVM et ne peuvent effectuer que des investissements indirects. Ils sont similaires aux actions individuelles et se négocient en bourse de la même manière, ce qui les rend sensibles aux baisses des cours.
  • Open-Ended Funds– Appelés en France des SICAV (société d’investissement à capital variable) peut fournir des revenus et des rendements stables à long terme, mais en raison de la nature non liquide des actifs, il y a eu de rares cas où les fonds ont dû être suspendus temporairement pour en préserver la valeur.

Inquiétudes Concernant les Fonds Immobiliers Ouverts (SICAV Immobilières)

Au moment où nous écrivons ces lignes, les inquiétudes concernant ce dernier point sont les plus vives : au moins sept fonds immobiliers britanniques ont suspendu leurs activités commerciales en raison de la pandémie, immobilisant au moins 12,7 milliards de livres sterling d’argent des investisseurs.

Comme l’immobilier est un actif non liquide et qu’il peut être particulièrement difficile à vendre en période de tensions sur le marché, les fonds sont généralement gelés par crainte que le fonds ne dispose pas de suffisamment de liquidités pour faire face à une brusque augmentation des sorties.

Les fonds immobiliers commerciaux sont sans doute beaucoup mieux préparés qu’ils ne l’étaient en 2008 (crise financière mondiale), beaucoup d’entre eux ayant constitué d’importants stocks de liquidités pour répondre aux demandes de rachat.

Mais avec le choc du marché d’aujourd’hui, il ne s’agit pas de sorties de fonds ingérables, mais de l’incapacité à évaluer avec précision la valeur des avoirs immobiliers d’un fonds.

Les règles de la Financial Conduct Authority (FCA) exigent qu’un fonds cesse ses opérations si plus de 20 % de son portefeuille ne peut être évalué avec précision.

Les investisseurs n’ont donc plus d’autre choix que de rester assis sur leurs investissements dans les fonds immobiliers pendant une période très incertaine pour l’économie mondiale.

S’ils ont besoin d’un accès urgent à leur capital, ils ne peuvent tout simplement pas y accéder.

Les jetons de propriété – une nouvelle alternative liquide

Outre la valeur des actifs, l’un des principaux problèmes actuels est le manque de contrôle qu’un investisseur exerce sur ses actifs immobiliers en cas d’urgence.

Et s’il existait une alternative grâce à la création d’un « jumeau numérique » ?

Un jumeau numérique qui, bien que n’étant pas à l’abri des fluctuations de prix en période de détresse du marché, serait toujours liquide.

La tokenisation utilise la technologie des registres distribués (DLT ou autrement appelée Blockchain) pour transformer un bien réel, tel que l’immobilier, l’or ou même la sylviculture, en un bien numérique vérifiable (un « Jumeau Numérique ») appelé token de sécurité.

Un jeton de propriété est structuré comme un titre ou est considéré comme un contrat d’investissement qui repose sur la Blockchain et est géré par un contrat intelligent.

Il représente les actifs corporels qui peuvent être échangés dans le cadre d’un échange de jetons de sécurité à tout moment et partout dans le monde, dans un environnement entièrement réglementé et régulé.

Les jetons de sécurité peuvent représenter un actif réel sous-jacent et payer des dividendes, partager des bénéfices, payer des intérêts ou investir dans d’autres jetons ou actifs pour générer des profits pour les détenteurs de jetons de sécurité.

Un jeton de propriété serait un « jumeau numérique » de l’actif réel et permettrait à un investisseur de demander la propriété d’un bien, en cas de défaillance. La propriété servant de garantie.

Un « jumeau numérique » est exactement cela – un à un. Un physique et un numérique. Ils sont effectivement identiques dans un sens.

Un contrat intelligent, intégré dans le jeton, peut spécifier qu’il ne peut être utilisé comme levier ou que la dette senior est limitée à 65%, par exemple.

Ainsi, on évite les problèmes de surendettement des titres adossés à des prêts hypothécaires à risque qui ont finalement provoqué la crise financière mondiale de 2008/2009.

Pourquoi les jetons de propriété sont attrayants

Les plus grandes opportunités pour les jetons de propriété sont qu’ils :

  • Ouvrent le marché à la propriété fractionnée. Une nouvelle base d’investisseurs qui, auparavant, ne pouvait pas accéder à l’actif en raison des exigences élevées de la base d’investisseurs en immobilier commercial. Création d’une nouvelle source de revenus pour les propriétaires d’actifs immobiliers.
  • Peuvent être inclus dans les fonds institutionnels et les fonds de pension. Si les jetons sont réglementés, les investisseurs institutionnels et les fonds de pension peuvent intégrer les jetons de propriété dans leurs stratégies d’allocation d’actifs. La liquidité des jetons de propriété, par rapport aux briques et au mortier physiques, est intéressante du point de vue de la gestion active de portefeuille. C’est également une alternative viable à l’investissement dans des fonds immobiliers ouverts.
  • Fournissent des données dynamiques. Le jeton sera continuellement mis à jour avec les dernières informations de l’actif qu’il est pertinent de connaître pour l’investisseur. Cela permet de répondre au double objectif de tenir l’investisseur informé des performances de son actif, directement à la source, et de disposer d’un actif dont la pertinence et l’historique des informations sont bien meilleurs au moment de sa vente. Cela permettra une exécution plus rapide et des frais juridiques moins élevés.
  • Les collectivités pourraient jouer un rôle actif dans le sauvetage de leur quartier. Le déclin de nos avenues et boulevards n’est pas seulement une question économique matérielle, c’est une question d’estime de soi de la société. Les boutiques embarquées et cartonnés (souvent graffitées et laissées à l’abandon) possèdent un profond symbolisme au sein d’une communauté. Il a un impact sur l’humeur et l’atmosphère de l’endroit où nous vivons, travaillons et jouons.

La population locale souhaite généralement une rue principale prospère – investira-t-elle pour la sauver si elle le peut ? Les recherches indiquent que oui. Si nos avenues avaient un “jumeau numérique”, les habitants pourraient choisir d’investir et d’influencer la composition démographique des magasins, bars et restaurants qui servent leur communauté locale.

  • Opportunité à faible coût pour les retraités individuels. Si les jetons sont réglementés, ils peuvent constituer une alternative pour le retraité moyen qui peut vouloir détenir des biens immobiliers commerciaux sur son compte de retraite personnel et qui n’est pas en mesure de le faire facilement aujourd’hui. Alors que la population vieillit et que nous exigeons une plus grande responsabilité et un contrôle direct sur nos investissements, en particulier avec le nombre croissant de personnes bénéficiant de régimes de retraite à cotisations définies, le jumeau numérique immobilier peut offrir une possibilité peu coûteuse d’équilibrer un portefeuille typique d’actions et de dettes.
  • Augmenter substantiellement les liquidités. Débloquer la valeur des actifs réels non-liquides et doubler effectivement le marché si chaque actif a un « jumeau numérique » sous forme de jeton.
  • Permettre des échanges plus rapides, plus simples et moins chers. La compensation et le règlement des jetons négociés sont plus rapides car ils sont entièrement numériques avec moins d’intermédiaires ; les coûts sont donc réduits car les intermédiaires (courtiers, banquiers, etc.) ne sont pas nécessaires et la négociation peut avoir lieu 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, partout dans le monde, par n’importe qui.
  • Source unique de vérité. La confiance est vitale pour le fonctionnement des marchés et, grâce à l’utilisation de la technologie des registres distribués, comme la Blockchain et l’identité décentralisée, les transactions ont une preuve immuable de propriété, car un registre numérique vérifié ne peut pas être modifié. Tant le bien de propriété physique que celui de son « jumeau numérique ». Sécuriser les transactions, vérifier qu’un jeton est bien un jumeau et non un effet de levier et faciliter la confiance entre acheteurs et vendeurs. 
  • Certification d’identité ESG (Environnement, Social, Gouvernance). La DLT fournira également un dossier immuable sur le promoteur/entreprise de construction, l’historique, la santé et la sécurité d’un bâtiment.  Ceci est de plus en plus important dans notre monde respectueux des principes ESG, où les facteurs environnementaux, tels que la durabilité des bâtiments, la consommation d’énergie et les émissions de carbone, sont de plus en plus pris en compte dans les décisions des investisseurs.

La pandémie est sans précédent à bien des égards et son issue reste inconnue.

Mais pour les marchés des capitaux et l’immobilier, il pourrait être considéré par les historiens financiers comme un moment décisif, avec 2020 l’année où le véritable potentiel de la tokenisation a été réalisé, et où une nouvelle économie tokenisée est née.

“Le bureau est un endroit où les rêves deviennent réalité”, disait Michael Scott dans The Office (US). Pour les investisseurs, ce bureau est peut-être numérique.

INFORMATIONS IMPORTANTES

Cet article est du matériel de marketing et ne constitue pas une recommandation d’acheter ou de vendre une catégorie d’actifs, un titre ou une stratégie en particulier. Les exigences réglementaires qui requièrent l’impartialité des recommandations d’investissement ou de stratégie d’investissement ne sont donc pas applicables, pas plus que les interdictions de négocier avant la publication. Toutes les décisions d’investissement doivent être fondées uniquement sur les documents d’offre légaux les plus récents.

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